Рыночная стоимость: что это, как определить, отличия от кадастровой

В данной статье мы узнаем, что такое рыночная стоимость, как ее определить и чем она отличается от кадастровой. Расскажем, зачем нужно знать и из каких этапов состоит оценка рыночной собственности. Посмотрим, какие критерии оценки недвижимости существуют и чем кадастровая стоимость отличается от рыночной.

Рыночная стоимость: что это?

Рыночная стоимость – это показатель, на который часто ориентируются, хоть он и представляет собой только примерную цену, по которой может быть продан объект, что такое рентабельность и как ее рассчитать, мы уже говорили. Важно учитывать, что рынок в нашей стране считается свободным, поэтому и честная конкурентная борьба только приветствуется. Считается она одним из факторов увеличения качества предлагаемых продуктов и снижение их цен для конечного потребителя. Понятие рыночной цены характерно для любой ниши рынка, не только товаров, но и услуг, но чаще всего оно применяется на рынке недвижимости, причем, не являются исключением и договоры ипотечного кредитования.

Знать рыночную цену важно не только покупателю, но и продавцу, потому что никто не хочет продешевить, причем, показатель этот весьма примерный, важно, что он создается только в условиях свободного рынка, в том числе и с учетом конкуренции. В данном случае у покупателя и продавца нет обязательств по реализации или приемке объекта сделки. Стороны сделки в обязательном порядке должны иметь полную информацию об объекте купли-продажи. Ни одна из сторон сделки не должна иметь принуждения к ее совершению. Оплата за объект всегда должна осуществляться в денежной форме.

Для профессионального определения рыночной стоимости обращаются к оценщикам, но это необходимо, когда происходит изъятие имущества для государственных нужд. При определении стоимости объекта залога тоже обращаются за помощью к таким специалистам. Стоимость складочного капитала тоже требует профессионального подхода, так же, как и оценка имущества организации или физического лица, если запущена процедура банкротства где взять после него кредит, мы уже говорили.

Зачем нужно знать рыночную стоимость?

Рыночную стоимость знать необходимо, причем, как покупателю, так и продавцу, для того чтобы не стать жертвой обмана. Мы же всегда, когда находимся в магазине, проверяем ценники, сравниваем их, конечно, реже учитываем качество и состав аналогичных продуктов, но, в любом случае, мы составляет картинку, сколько должен стоить определенный продукт в условиях свободной конкуренции, ведь, в большинстве случаев мы не купим, например, обычный хлеб за 1000 рублей, потому что на полке лежат такие же конкуренты максимум за 200 рублей.

Несколько сложнее сделать выбор, например, на рынке недвижимости, много факторов стоит учитывать при определении ее стоимости. Причем, здесь может быть разница между рыночной и кадастровой стоимостью. Так, когда владелец квартиры выставляет ее на продажу, лучше предварительно провести мониторинг, для того чтобы не продать дешево и не удивить покупателей высокой ценой, потому что ее долго не купят. Недвижимость по завышенным ценам будет продаваться годами. Конечно, многие стараются привлечь к продаже риелторов, они не только ориентируются в стоимости, но и помогут правильно оформить документы.

Есть специальные сервисы, которые помогу правильно оценить рыночную стоимость недвижимости без риелторов. Для сравнения указывают целый ряд параметров, от местоположения и наличия ремонта, до того, куда выходят окна квартиры. Но, есть ситуации, когда без оценщика не обойтись, к примеру, при оформлении ипотеки. Без его заключения кредитная организация не одобрит запрос будущего заемщика.

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

Существует несколько этапов проведения оценки рыночной стоимости, для начала, конечно, необходимо найти специалиста. Без него не обойтись, когда квартира приобретается в ипотеку взять для покупки квартиры ипотеку или кредит, мы уже знаем. В данном случае кредитная организация дает денежные средства в долг, залогом будет выступать купленная недвижимость, в случае, если заемщик, в силу каких-либо обстоятельств перестанет платить, то кредитор будет вынужден реализовывать залоговое имущество.

Если рыночная стоимость обеспечения будет меньше, чем сумма, предоставленная в долг, то у кредитора будут высокие риски потери денежных средств. Рыночную стоимость необходимо выявлять в случае споров, при разделе имущества, при разводе. При проведении процедуры банкротства арбитражный управляющий оценивает имущество должника, ведь, именно оно пойдет на погашение долгов. В том случае, если имущество должника входит в конкурсную массу, оно будет продано на торгах.

При проведении сделок с недвижимостью, которая частично или полностью принадлежит муниципалитету тоже обязательно привлекают аккредитованных оценщиков. Собственник недвижимости сможет оспорить ее кадастровую стоимость, такое может произойти, если застройщик неправильно указал материал перекрытий в документации, поэтому кадастровая стоимость может оказаться завышенной.

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Критериев для оценки рыночной стоимости жилья существует очень много. Важно местоположение недвижимости, здесь речь не просто о районе, но и области и городе проживания, понятно, что квартиры в крупных, развивающихся городах стоят больше. Чем аналогичное жилье в вымирающих селах. Но даже в рамках одного города стоимость жилья может значительно отличаться. Так, квартиры в промышленных районах или на окраинах традиционно меньше ценятся, чем такие же, но в центре города, или парковой зоне. Немаловажную роль играет развитость инфраструктуры, так, для развития сел даже создали специальную сельскую ипотеку как ее получить и кому она положена, мы уже рассказывали.

Наличие по близости школ, садиков, больниц, магазинов значительно увеличивает стоимость жилья. Транспортная доступность – еще один фактор, который отразится на цене квартиры. Дома могут строиться с применением различных материалов, таких, как кирпич, монолиты, блоки, дерево. От используемых материалов зависит срок службы постройки, а, значит, и ее цена. Но, дело не только в этом, кирпич, например, долго сохраняет тепло, поэтому зимой в кирпичных домах значительно теплее, а нагревается он дольше, что большой плюс в летнее время. Да и слышимость в домах из кирпича ниже.

Год постройки имеет большое значение при формировании цены на недвижимость, чем новее дом, тем выше будет стоимость квартир в нем. Есть еще масса факторов, которые стоит учитывать. Конечно же, это площадь квартиры, ее планировка, этажность и состояние. Квартиры с качественным ремонтом и замененными коммуникациями ценятся значительно выше. Наличие балкона или лоджии тоже станет дополнительным плюсом для продавца, за них цену можно тоже немного поднять.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Кроме понятия рыночной стоимости, существует еще и кадастровая. Ее особенность в том, что оценку стоимости производят регионы ан своей территории. Сведения о каждом объекте недвижимости хранятся в ЕГРН. Здесь можно найти не только характеристику объекта, но и его кадастровую стоимость. Сведения о собственниках тоже здесь можно найти, причем, не только о настоящих, но и прошлых. Здесь можно просмотреть правоустанавливающие документы, к таким относятся договора купли-продажи или свидетельства на наследство.

Важная информация – наличие ограничение или обременений на недвижимость. Здесь указан не только вид ограничения, но и его срок и дата, основания, сведения о лицах, в пользу которых установлено обременение. Для определения кадастровой стоимости недвижимости оценку проводят одновременно по всему региону. Все оценочные работы проводятся строго в соответствии с законодательством.