Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

В данной статье мы узнаем, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, кто больше всех из сторон договора заинтересован в том, чтобы узнать реальную ликвидность недвижимости. Расскажем, кто проводит оценку, какие документы необходимы для поведения анализа и как можно увеличить ликвидационную стоимость квартиры или дома. Посмотрим, какие факторы влияют на стоимость недвижимости и что можно не указывать кредитору, а что нужно отметить в обязательном порядке.

Что такое оценка стоимости квартиры?

Оценка стоимости квартиры при предоставлении ипотеки что это какие виды есть и как ее взять, мы уже знаем, необходима, т.к. кредитор должен понимать, действительно ли стоимость недвижимости соответствует рыночной, и она может выступать как адекватный залог по договору. При ипотечном кредитовании квартира или дом становится залогом, на тот случай, если заёмщик перестанет исполнять свои обязательства. Кредитор может вернуть деньги, если продаст залог на аукционе, поэтому важное условие – ликвидность. Конечно, у кредитной организации цель – не участвовать в аукционах, а зарабатывать на своей прямой деятельности.

Это процесс достаточно долгий, просто забрать квартиру у должника не получится, для этого необходимо решение суда. Только после этого организуется аукцион, весь процесс становится достаточно затратным, но, как правило, кредиторы всегда выигрывают подобные дела. Поэтому банку важно, что он дает, например, пять миллионов на то, что действительно стоит этих денег. Ведь заемщику он даст именно эту сумму, если тот прекратит платить, а по факту недвижимость не стоит этих денег, то для банка это будут прямые расходы.

Поэтому прежде чем одобрить, например, ипотеку, финансовая организация тщательно занимается оценкой залоговой недвижимости. Этим занимаются специальные люди, их деятельность регулируется законодательно. У специалистов по оценке обязательно должно быть профильное образование. Кроме этого, они обязательно должны состоять в российском обществе оценщиков. Их ответственность обязательно должна быть застрахована специальным полисом. Чаще всего банки обращаются к своим аккредитованным специалистам.

Для чего нужна оценка?

В первую очередь оценка нужна для кредитора, чтобы не оказаться в ситуации, когда придется расстаться со своими денежными средствами навсегда. Оценку недвижимости, которую готовят стать залогом по ипотечному договору проводят за отдельную плату, при этом составляется опись что это такое и зачем нужна, мы уже рассказывали. Все расходы ложатся на покупателя и будущего заемщика. Обычно оплачивается услуга оценщика еще до его выезда, это можно сделать как на карту, так и на расчетный счет. Некоторые специалисты берут плату после подготовки отчета и отправки в банк. Обычно специалист выезжает в течении 1-2 дней после оформления заявки.

Оценка происходит в несколько этапов, причем, для полноценного отчета перед кредитором, оценщик может запросить дополнительные документы для анализа:

• техническая документация;
• свидетельство на собственность;
• паспортные данные будущего покупателя.

Первый пакет документов, как правило, предоставляется продавцом, но, если он не может его предоставить, то заказывают расширенную выписку из ЕГРН, в ней обязательно есть план помещения, с его помощью происходит фиксация состояния недвижимости, в том числе, наличие перепланировок. Но некоторые банки допускают проведение оценки даже без таких документов.

Обязательно проверяется собственник квартиры, ведь именно он должен выступать продавцом при подписании договора купли-продажи, в противном случае сделку могут признать недействительной. Паспортные данные заказчика необходимы для дальнейшей идентификации в банке. Это информация необходима для кредитного специалиста кто это и чем занимается, мы уже знаем, по ипотеке от кредитной организации. Существует стандартный план проведения оценки недвижимости, в зависимости от кредитной организации он может немного меняться, но основные пункты остаются неизменными.

Что влияет на стоимость?

На стоимость недвижимости влияние оказывают сразу несколько факторов. Именно они позволяют определить ликвидность объекта. Первое –это расположение и количество комнат в квартире, например, даже не смотря на большую площадь, трехкомнатные квартиры не пользуются высоким спросом. А если она еще и расположена на первом этаже, то ликвидность такой недвижимости сразу падает. Кроме этого, играет роль, в каком фонде находится жилье, в новом или вторичном, последний, кстати, пользуется более высоким спросом.

Таким образом, можно сделать вывод, что квартиру с тремя комнатами, которая расположена в новом доме и на первом этаже быстро продать можно будет только по низу рынка. Поэтому разница между рыночной и ликвидационной ценой может достигать нескольких миллионов. При оценке загородной недвижимости, такой как таунхаусы или коттеджи, разница может быть до 8 миллионов. А вот ликвидационная стоимость однокомнатной квартиры в хорошем районе города, с развитой инфраструктурой, в советских домах, может достигать рыночной.

Почему так важно, чтобы недвижимость продавалась быстро, это связано с тем, что удешевление денег происходит постоянно, это связано не только с инфляционными процессами, но и с политическими рисками, темпами мирового прогресса и т.д. Поэтому, чем дольше продается залоговая недвижимость, тем больше денег по факту потеряет кредитор.

Кто выполняет оценку?

Оценку недвижимости выполняют только аккредитованные специалисты, если нет документов, подтверждающих специализацию оценщика, то ни одна кредитная организация не примет такого анализа, даже на бюджетные кредиты что это такое и как его получить, мы уже знаем. Часто банки стараются пользоваться услугами только своих проверенных специалистов. Конечно, если оценщики видят реальное желание покупателя приобрести ту или иную недвижимость, то они могут пойти на встречу, но в рамках разумного, конечно. Ведь, если специалист оценит в несколько миллионов, например, дом, который стоит несколько сотен тысяч, то при наступлении прецедента, когда заемщик перестанет платить, первое. Что сделает кредитор –увидит ликвидность объекта.

Поэтому реально можно поговорить об увеличении суммы оценки в районе 15 процентов. Так, можно попросить не отмечать в минус наличие незначительной перепланировки, которая не изменила несущие конструкции. Все остальные способы завысить стоимость недвижимости будут незаконными, поэтому применять их не стоит. А если кредитора не устроит реальное положение дел, то лучше просто найти другой банк, так будет не только честнее, но и надежнее.