Счет эскроу

В данной статье мы посмотрим, что такое счет эскроу, для чего и кем он используется. Узнаем, кто участвует в сделке, с использование эскроу счетов, кого из сторон он может защитить и какую роль для соблюдения обязательств между покупателем и продавцом играет кредитная организация. Рассмотрим, кому принадлежат деньги, которые находятся на эскроу счетах, кто может ими распоряжаться и попадут ли они под арест в случае долговых обязательств одной из сторон сделки.

Что такое счет эскроу?

Думаем, что мало кто знает о том, что такое счет эскроу, попробуем разобраться, как открыть расчетный счет для ИП, мы уже рассказывали. Термин этот неразрывно связан с таким явлением, как долевое строительство, которое в последние годы стало набирать невероятную популярность. На эскроу счетах размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. В чем суть долевого строительства – застройщик начинает продажу квартир в многоквартирном доме, когда строительство только начинается, т.е. как такового дома еще нет. Конечно, стоимость несуществующего пока жилья гораздо ниже уже завершенного.

С каждым построенным этажом стоимость растет, поэтому многие стараются купить квартиру в долевом строительстве. Конечно, данный вид покупки недвижимости связан с определёнными рисками, о подобных случаях мы моем слышать даже в новостях. Так, застройщик продал несуществующие пока квартиры, начал строительство, но в силу каких-то обстоятельств оплачивать дальнейшую стройку не смог. Средств для того чтобы вернуть дольщикам деньги тоже нет и получается, что они остались и без денег, и без квартир.

Так как подобные случаи наступали достаточно часто появился такой тип счета, как эскроу. Это специальный банковский счет, который используют для того чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна из сторон договора вносит денежные средства на подобный счет, на котором они замораживаются, не стоит путать с холдом, что такое заморозка денег банком, мы уже рассказывали. Вторая сторона, в данном случае продавец товара или услуги сможет получить их только после того, как выполнит все свои обязательства перед покупателем.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета?

Посмотрим, кто участвует в сделке с использованием эскроу счетов. Как минимум это продавец и покупатель, но т.к. счет – это собственность банка, то появляется еще и третья сторона – финансовая организация. Для того чтобы открыть такой вид счета обе стороны должны подписать специальное соглашение с банком. В данном договоре должны быть прописаны условия, когда банк может передать данные денежные средства продавцу, а на момент исполнения им обязательств уже получателю.

На счете эскроу можно заморосить или, как говорят, депонировать, не только деньги, но и ценные бумаги, или любое другое движимое имущество. Тот, кто вносит средства на данный счет – это депонент, назовем его покупатель, тот, кто получает средства со счет после исполнения обязательств – бенефициар кто это такой простыми словами, мы уже знаем. Условия, при которых сделка считается выполненной прописываются в договоре именно этими участниками.

Третий участник – это тот, кому принадлежит счет, называется он эскроу-агент. По большому счету, это независимая сторона, которая только контролирует выполнение требований между бенефициаром и депонентом. В настоящее время в России открывать подобные счета имеют право только банки. Если официальный статус кредитной организации отсутствует, то гарант может только открыть специальный номинальный счет что это такое и зачем нужен, мы уже знаем.

Плюсы и минусы счета эскроу

Посмотрим, какие плюсы и минусы могут быть при открытии счета эскроу. Начнем с приятного, в данном случае продавец гарантированно получит деньги за товар или услугу, при условии выполнения всех обязательств, прописанных в договоре. А покупатель защищен от мошеннических действий, когда с его деньгами просто убежали.

Если одна из сторон решит расторгнуть сделку, то деньги вернуться депоненту, а счет будет закрыт автоматически. Еще одним из плюсов будет то, что продавец и покупатель сами решают, что станет доказательством для агента, что сделка совершена. Причем, в случае с долевым строительством депонент может открыть эскроу совершенно бесплатно. Еще одно преимущество в том, что денежные средства на данном счету невозможно арестовать, даже если у покупателя есть долги, а приставы уже выпустили постановление.

Минусы в том, что, к сожалению, не все российские банки предоставляют подобные счета. Деньги останутся заблокированными на весь срок исполнения договора. Просто лежащие на счету деньги не принесут никакой прибыли, в отличии от вклада доходность с облигациями мы уже сравнивали. При открытии счета депонент уплачивает комиссию, она не превышает 1 процента от суммы сделки. В случае с долевым строительством платит бенефициар. Поэтому этот минус работает только для него.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу?

Для каких видов сделки применяется счет эскроу, попробуем разобраться. Во-первых, это все сделки, по которым могут наступить риски, что бенефициар не выполнит условия, в случае оплаты вперед. Эскроу модно использовать и в случае, если между оплатой и получением товара или услуги должно пройти долгое время. Так, при покупке даже уже построенной квартиры процесс перерегистрации может занять достаточно много времени, в данном случае лучше перестраховаться от мошеннических действий.

Таким образом, данная услуга применима ко всем видам покупки недвижимости, от долевого строительства до вторичного фонда. При продаже ценных бумаг так же лучше воспользоваться заморозкой денежных средств на эскроу счетах. Сейчас достаточно часто продается и готовый бизнес, переоформление которого тоже процесс достаточно долгий, а страховка в данном случае, просто необходима.

Есть отдельная группа случаев, когда использование эскроу необходимо – заключения мировых соглашений при судебных разбирательствах, когда ответчик в суде может заявить о желании исполнения обязательств перед истцом, но по факту после решения суда выполнять их не будет. Еще один случай, когда лучше воспользоваться подобными счетами – продажа интеллектуальной собственности, для значительных открытий в этой области владельцы прав даже открывали счета в европейских банках, сейчас, конечно такой возможности нет.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу?

Посмотрим, кому принадлежать денежные средства, которые находятся на счете эскроу. Напомним, что все расчеты по данному счету основываются на трёхстороннем соглашении, между депонентом, бенефициаром и агентом, причем, последний контролирует выполнение всех условий договора, но не диктует своих.

После заключения договора, когда стороны подтвердили свои обязательства, покупатель – оплатить, а исполнитель поставить товар или услугу, банк выступает гарантом, что деньги будут переведены только по факту полного выполнения работ. После подписания депонент вносит оговоренную сумму. Агент блокирует денежные средства, продавец приступает к исполнению. На основании закона, пока все обязательства продавца не будут выполнены в полном объеме, деньги на счете будут принадлежать депоненту, но распоряжаться он ими не сможет, кроме этого, доход они приносить тоже не будут.

Открытие счета эскроу

Посмотрим, как происходит процесс открытия счета эскроу. Как мы уже говорили, подписывают договор все три стороны, но инициатором является покупатель. Исключение только в случае с долевым строительством, здесь застройщик обязан договариваться с банком самостоятельно и заранее. В разных кредитных организациях необходимы различные пакеты документов для того чтобы открыть подобный счет, но есть и стандартные:

• заявление покупателя;
• документ, подтверждающий личность депонента;
• для юридических лиц нотариально заверенные копии устава или иного учредительного документа;
• сведения о финансовом положении компании;
• ИП должны еще предоставить справку об отсутствии долгов по налогам.

Некоторые банки просят заполнить еще внутренний опросник. При долевом строительстве купить квартиру можно только через подобный счет. В данном случае застройщик сможет получить оплату только после того, как передаст жилье. Это работает очень просто: покупатель открывает счет, вносит денежные средства. Банк кредитует застройщика. После завершения строительства депонент получает квартиру, застройщик – оплату, банк – свои платежи.